以房養老方案即將落地 終結十年徘徊？
以房養老在中國已存續10年，其間，很多城市都曾計劃推出這一養老發展模式，北京、上海、南京等地均有試點。中信銀行、中大恒基等機構都曾對這一"舶來品"進行過積極的探索和嘗試。但多方探索後，因受到產權、法規、觀念等制約和影響，這一養老模式仍未能走到現實層面。
如今，國務院以紅頭文件要求開展以房養老試點，多少給以房養老發展帶來瞭曙光。
徘徊10年、備受爭議的住房反向抵押貸款(以房養老)終於有瞭實質性進展。
據中國房地產報記者獨傢獲悉，自去年國務院發文要求推動以房養老後，保監會已開始著手推動以房養老方案的制定。目前已有幸福人壽、平安人壽、新華人壽、泰康之傢等6傢保險公司遞交瞭試點方案，現在已經進入最後審批階段。對於以房養老方案的具體出臺時間，截至發稿，保監會沒有給予明確回復。按照國務院35號文的要求，今年一季度應是以房養老方案出臺的具體時期。"以房養老方案最遲將於上半年出臺。"民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付透露。
據接近保監會的人士透露，以房養老方案確定後，將首先在北京、上海等一線城市試點推廣。
"以國務院的紅頭文件要求開展以房養老試點，這是首次。"幸福人壽董事長、現任監事會主席孟曉蘇說。
以房養老在中國已存續10年。2003年，以房養老理念被時任中國房地產開發集團總裁的孟曉蘇引入國內，開始發韌。其後，很多城市都計劃推出這一養老發展模式，北京、上海、南京等地均有試點。中信銀行、中大恒基等機構都曾對這一"舶來品"進行過積極的探索和嘗試。
然而，10年過後，這一養老模式仍未能走到現實層面，因受到產權、法規、觀念等制約和影響，很多城市的試點最後都無疾而終。
隨著老齡化的加劇和養老資源的短缺，2013年國務院發佈35號文正式以紅頭文件的形式要求開展"以房養老"，並指出"這是解決中國養老難題的有效金融補充"。
政策方案的制定、戰略定位的確認或將改變以房養老發展中的尷尬局面，業內也頻頻出現創新試點。但10年徘徊路也給市場帶來瞭更多的擔憂和遲疑。
"以房養老需要各個部門的政策和整個流通環節的配套，這不是一件容易的事情，新的方案能落實到哪一步還有待判斷。"一位長期關註以房養老發展的業內人士表示。
隨著以房養老新方案的出臺和試點的實施，其能否真正落地還需拭目以待。
方案初現
2013年9月14日，國務院發佈35號文首次明確指出"要求開展住房反向抵押養老保險試點"。
不久，幸福人壽就接到瞭來自保監會要求遞交試點方案的任務。2013年11月，幸福人壽專門成立瞭"住房反向抵押養老保險"課題組，並按照計劃於2013年12月3日向保監會提交瞭《幸福反向抵押養老保險實施方案》。
"原定於今年1月發佈的方案將延遲推出，現在仍是上報階段，具體發佈時間要看保監會的安排。"幸福人壽課題組范主任說。
據悉，幸福人壽已經基本完成瞭產品的設計研發與模型測算工作，該款產品將主要針對65歲以上老人，具體方式是老人將房子增名或抵押給保險公司，投保老人可一直住在房子裡，老人過世之後，保險公司方可處置房屋。
除瞭幸福人壽，平安人壽、新華人壽、泰康之傢等6傢保險公司也參與瞭此次保監會以房養老方案的制定，並都參與瞭保監會去年年底組織的幾次內部會議。對於上述幾傢保險公司的以房養老方案，中國房地產報記者也一一進行聯系，但對方都以在籌備階段為由拒絕透露。按照計劃，這些公司的產品應該要在一季度面世。
"不止保監會，國務院常務會議後，住建部、民政部等部門也在做工作。"孟曉蘇說。在方案設定初期，他就建議保監會、民政部應邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計。
"以房養老作為一個保險產品，是一種設計最為精妙、計算最為復雜、涉及政策因素最多、牽涉社會觀念最強、對有需要的老人益處最大的特殊保險產品。真正做起來需要住建、民政、房貸增貸信貸任何問題免費諮詢財政等多部門的配合，單靠一個部門肯定會有障礙。"孟曉蘇說。
據詹成付透露，保監會方案制定的幾次會議，民政部也都派人參加瞭。"即將推出的以房養老方案實施方式也更為廣泛。老人可以選擇抵押房子用來養老，也可以選擇把房子出租，租金加上養老金會使老人在養老機構中生活得很好"。
詹成付稱，"方案是積極穩妥的，不隻是賣自己的房子"。
2013年10月21日北京市民政局也首次提出以房養老概念，鼓勵開展以房養老試點業務。北京市老齡辦也透露，目前正在論證研究以房養老以及針對企業的相關鼓勵措施。
孟曉蘇表示，現在以房養老上升到國傢戰略層面，多部門參與協調、主動配合，進展就會快瞭，試點首先將選擇在北京、上海、廣州(樓盤)、杭州(樓盤)等房價較高、漲幅預期穩定的城市進行。
回應滯澀
以房養老方案的出臺已箭在弦上，但市場的回應卻有些滯緩晦澀。
交通銀行(601328,股吧)、光大銀行(601818,股吧)、招商銀行(600036,股吧)、農業銀行(601288,股吧)等在接受關於"以房養老試點方案出臺後銀行方面的推進計劃"的詢問時均無回應。
國內第一傢試點以房養老的中信銀行也稱沒有最新動作。中國房地產報記者在走訪中信銀行營業試點和致電其客服時發現，這項業務在各營業點還有保存，業務類型依然是之前的模式："養老按揭貸款，具體是老人本人或者法定贍養人以房子為抵押獲得貸款，用途必須是為老人養老，期限不超過10年。"但顯然客服和工作人員對這項"壓箱底"的業務並不熟悉和瞭解。
中信銀行辦公室宣傳部工作人員稱，中信銀行沒有參與最新的以房養老方案制定和試點計劃。並表示中信銀行之前推出的養老按揭服務"由於產權期限和實際處置方面有不確定性，更主要是由於中國老年人群體的觀念和意識問題，實際推廣效果一般"，目前並沒有這項業務新的動向。
另據中國農業銀行內部人士透露，早在多年以前，農業銀行已經開始研究"倒按揭"，但由於實際實施難度過大一直沒有付諸實踐。他指出制約銀行的主要是技術操作上的難度，包括"倒按揭"利率的確定、房產價值的評估、老人生命的預期等。尤其是預測壽命測算的經驗。
面對銀行的冷淡，北京安信頤和控股有限公司(以下簡稱"安信頤和")總經理趙軍稱，這主要由於對銀行來說缺乏生存壓力和業務考核機制，因此以房養老這種利小、風險相對較大的業務對他們來說沒有吸引力。
而在保險圈，對以房養老也同樣疑竇重重。某保險公司高層稱，"開展這些業務還需要很多政策支持。"
北京首傢探索以房養老的中大恒基房地產經紀公司對新政反應亦很冷淡。
根據中大恒基的模式設計，老人與中介機構簽訂協議，出租自己房屋，租金直接給養老院。老人可選擇是按年還是按月收租金。這樣的操作模式，被認為"符合傳統價值觀念"。"可是由於很少老人參與，早就不瞭瞭之瞭。現在都沒有再提起過瞭。"中大恒基內部人士稱。
卡羅琳養老投資(北京)有限公司董事長樊炎冰表示，市場之所以觀望遲疑，回應不積極，主要還是當前的市場環境所致。"實際上，和10年前相比以房養老面臨的很多障礙依然沒有得到解決，大傢不是沒有熱情做，而是現在缺乏統一平臺，業務割裂太嚴重。是否能夠真正落地，還需政府協調推進"。
城商行的嘗試
和國有銀行、中央銀行態度不同，地方銀行這些年對以房養老的關註度在提高。
據趙軍介紹，隨著"富房少錢"老人逐步邁入重度老齡化，他們的觀念也會相對發生變化，以房養老有望成為一種補充的養老支付方式。目前安信頤和在常州(樓盤)的養老項目正在進行以房養老試點。
北京安信頤和是聯想控股成員企業，專註於健康養老機構運營管理。在他們的規劃和設想裡，這種以房養老模式將由養老機構、銀行和老人三方組成。老人或者贍養子女將自有產權房產抵押給銀行，以養老機構的資產做擔保，之後老人便可免費入住養老公寓。老人生命存續期間，養老公寓為其墊付養老費用；當其身故後，養老公寓成為抵押房產的所有者。
"對養老機構來說，普遍面臨入住率低的問題，中國老人有房的多有錢的少，如果老人用房子來支付養老費用，可以作為入住率的有效應對。"趙軍指出，"而銀行實際上是不願意處置房產的，對他來說隻能做壞資產處理。他們想掙的其實是老人按揭消費費用的利息，所以這種合作是有市場的。"
趙軍表示，這種嘗試在理論上是完全可行的，也存在一定的消費需求(因為有老人咨詢過)，但是對養老運營商來說壓力過大，原因是老人的支付能力越來越弱，所以銀行不願隻用老人的房產做抵押，需要有品牌影響力的養老機構來做擔保。這樣雖然可以最大程度降低銀行的風險，"但將全部風險轉嫁給瞭養老機構。"
上述業內人士表示，這種"倒按揭"由於老人不能領取現金，得到的僅僅是以現金計價的各種服務，細究起來並非嚴格意義上的"倒按揭"。但從實際需求上來看，可行性還是很強。由於聯想控股下面有銀行、養老機構和房產，聯想完全可以把這三方的流通環節打通，整合操作。
"隻是這種模式的運營主體是養老機構，對聯想來說，是有這樣的實力。可是一般的養老機構由於支付能力和處置房產的能力沒有那麼強，並且隨時面臨倒閉風險，還是有很大風險。一定要有品牌影響力的、有實力的養老機構來做主體才可以。"上述業內人士表示。
盡管問題頗多，安信頤和目前還是與一些城市銀行進行瞭初步洽談，"這些銀行表示出瞭很大的興趣"。
艱辛探索下的曙光
從2003年的3月28日溫傢寶總理看到孟曉蘇的信，並批準開辦反向抵押貸款報告開始，以房養老就開始瞭在中國的漫長探索。
2006年，孟曉蘇創辦幸福人壽保險股份有限公司，目的之一就是試水以房養老。但進展遲緩，"金融機構擔心房價會跌，民眾則擔心房價會漲，抵押後虧本。雙方的掣肘，形成瞭一個很不利的市場環境。"孟曉蘇稱。
2007年年中，擁有政府背景的上海市公積金管理中心推出"以房自助養老"的模式。這一模式是：65歲以上的老人將自己名下房產賣給公積金中心，可一次性收取房款；該房屋由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同；老人可按租期年限，將租金一次性付與公積金管理中心。然而，滬媒報道，2010年，以房養老上海試點早已停止，上海市公積金管理中心表示，"無恢復時間表"。
此外，"南京試點"也廣被報道。2005年4月，南京湯山留園公寓試水"給我房子、替你養老"業務。擁有60平方米以上產權房、年滿60歲以上、無兒無女無親戚的孤寡老人，可自願將房產抵押給老年公寓，並入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用於繳納養老費用。老人去世後，房屋產權歸老年公寓所有。兩年後，當地媒體的調查卻稱，該公寓隻有4名老人入住，留園老年公寓即將進行工商註銷。
&信用貸款聯徵評分不足軍人貸款真實成功案例分享emsp; 和中信銀行、中大恒基的嘗試遭遇相同，這些地方政府或者機構的試點遇到的主要難題就是沒有老人客源。
"以房養老"作為舶來品，在英法等國傢之所以流行，與高遺產稅有關。人們在"以房養老"和"留房產給子女但要繳納大筆稅金"之間較容易做出選擇。
國內老人"靠兒不靠房"的傳統觀念根深蒂固，老人和子女對變賣產權都從心裡抵觸，而且居民普遍預計房價將上漲，老人會吃虧。這使得試點開展參與的老人往往寥寥無幾，難以為繼。
而對金融機構而言，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風險也較大。如果再發生國有土地使用權依法提前收回，根據"房隨地走"的原則，建造在土地上的房屋不屬於個人，那麼雙方當事人都會受到很大損失。
對此，孟曉蘇也特意回應，"2007年的物權法已經表明，70年產權到期後自動續期，擔心產權的問題完全是杞人憂天。"但由於並沒有相關可參考案例，在金融機構風險評估裡，這依然是重要一環。
業內專傢指出，試點從"失獨、無子女老人"開始進行的考慮是對的，但政府還應當搭建好房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，並在住房反向抵押貸款或保險初期，對申請人和經營機構給予一定稅收優惠；對於出現房價波動，引入由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。因此，借鑒國外經驗，完善相關的風險應對機制也是關鍵。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-12/08362642320.shtml
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