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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
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2012-2014年各月北京首套房貸利率
??如果說2014年的土地市場戰績彪炳，那麼2014年的二手房市場則在低谷中前行。從整體市場來看，“需求的深度觀望”是造成2014年二手住宅市場量縮價跌的最主要原因。歸納起來，原因主要有以下兩點：
（數據來源：鏈傢地產市場研究部）
??“與歷次房價調整相比，本輪調整速度快，短期內觸及谷底，但是最低降幅不及2008年及2011年兩輪降幅。”鏈接地產市場研究部分析師張旭表示。
??張旭告訴記者，本輪調整的谷底平穩期也比前兩次要長，對於購房人來說，是難得的購房窗口期，對於業主來說，則意味出售難度增加，合理定價依然是快速出手的關鍵因素。
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??偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉：2015年北京二手房市場將“量增價穩”
??9月末，北京市建委對普宅標準進行調整，二手房交易中的整體稅費降低，同期，央行也放松瞭限貸政策，首套購房貸款認定標準放寬，商貸中首套占比由此80%的平均水平迅速上漲至95%。
??第二、自住房分流需求。2013年10月，北京推出自住型商品房政策價格低於周邊，且規模龐大，覆蓋面廣，一推出就備受購房者關註，分流瞭購房需求。截止2014年末，北京出讓的自住房相關地塊已經達到51宗，其中，已有21個項目公示，提供住房2.47萬套，累計申購傢庭數達到97.5萬戶。圖4為北京出讓的自住房項目土地位置示意圖。
??記者調查瞭解到，在調價案例中，下調掛牌價的占比也自3月起，連續7個月維持在80%以上高位。購房者在交易中對於價格的主導權上升，二手住宅市場由賣方市場過度至買方市場。從各個季度的房價氣象圖看，在同樣預算的情況下，二三季度購房者的可選區域相比一季度明顯擴大。
（數據來源：鏈傢地產市場研究部）
??一季度的房價走勢延續瞭2013年末的上行趨勢。在二季度，房價出現急跌，三季度開始走穩，四季度有所回升。年內價格低谷與高峰相比下降瞭11.5%，年內累計降幅（12月比1月）為3.4%。
??目前政策環境寬松，需求觀望程度有所減輕，客源量有一定恢復，在此環境下，2015年北京市二手住宅成交量價將緩慢恢復，市場逐步走出低谷。
??從北京二手房市場現有的成交結構來看，具備一定資金實力且有相對迫切居住需求的改善型人群已經占據瞭市場主體。在樓市價格門檻已經相對較高的情況下，改善型人群的入市盡管將帶動成交量的上升，卻由於此類需求的規模相對有限，難以促成成交均價的大幅度上漲。
??兩大因素推動市場遇冷
??第一、信貸政策收緊。從2013年四季度以來，利率上行，房款周期拉長，這種壓力在2014年上半年有增無減。利率上行推高購房成本，而周期拉長則加大瞭換房難度。
??前兩個季度的階段性降價使得2014年房屋出手難度明顯上升，為瞭促進成交，業主方面降價意願加大。上半年議價空間也處於持續攀升的狀態中，多個月都保持在3%以上。
??2014年北京房價走勢呈現明顯的季節性。
??政策積極托市促成暖冬
??2014年二手房現最長窗口期
??這兩項政策不僅實實在在的降低瞭購房者負擔，也對購房者預期產生積極的引導作用。從交易數據看，10月、11月交易量相比前三季度都出現明顯上漲。
??11月下旬，央行降息，首套房貸利率降至歷史新低，可以說市場活躍到瞭巔峰時刻。
??2015，何去何從？
??鏈傢地產市場研究部分析師 張旭：2015年北京二手房價大幅反彈可能性不大
2014北京二手房10.4萬套收官 網簽創六年新低
??成交量方面，相對於供大於求的部分二三線城市，北京市整體購房需求量龐大且穩定，在當前寬松的政策環境下，購房者預期好轉，入市積極性上升，加之滿足購房要求的外地居民逐漸增加，2014年末市場成交量回升的趨勢或將在2015年得以延續。價格方面，雖然2014年四季度受政策利好拉動，市場成交量出現較為明顯的回升，但刨除成交結構因素影響，房價的實際漲幅則並不明顯。一方面，購房者並未受政策刺激而出現恐慌性入市，對於價格漲幅較大的房源接受度依然不高，另一方面，雖然業主方面預期向好，出現一定抗價現象，但並未大幅調高掛牌價。在這種狀態下，預計2015年房價大幅反彈的可能性不大。
??新浪樂居訊 （記者 孔令薇）截止2014年12月31日，鏈傢地產根據北京市住建委數據統計顯示，北京二手住宅網簽104434套，同比下降35.8%。受銀行信貸收緊以及大批量推出自住房等政策影響，2014年交易量創近六年新低。二手住宅價格方面，雖然從1月至12月呈現從高到低的態勢，但全年均價同比2013年上漲7.1%，達到34570元/平方米。
??2015年北京樓市成交量整體上將好於2014年，但價格顯著上漲的可能性不大。2015年的北京二手房市場整體或將表現為“量增價穩”。
2009-2014年北京二手住房網簽量（單位：萬套）
??此外，宏觀經濟結構調整的“去房地產化”、宏觀樓市調控的“去行政化”、不動產統一登記、房產稅、自住房等舉措的不斷推進，已經促使市場對於未來幾年樓市的發展預期、房地產投資增值的預期產生瞭一定的變化，市場需求的購房置業也更加理性。在2014年樓市觀望情緒逐步消散之後，剛需、改善類的自住需求置業將成為北京樓市的“新常態”。這種情況下“量增價穩”將順理成章。
內容來自sina新聞
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-05/10065957688233998725638.shtml
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