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55幅地王21幅未開工 高溢價拿地或 非死即傷

  中國的房地產是一個怪圈。

  2008年以來，每一輪樓市調整，都會有一些地王遭遇"裸泳"尷尬。從SOHO中國陷入官司的上海外灘8-1地王到南京中冶被部分收回的256億地王，再到陷入滯銷的廣州亞運城地王，境遇之坎坷和尷尬，宛如一部部生動的活教材。

  這卻未能阻擋前仆後繼的各路房地產豪傑。發生在土地競拍現場上百輪追價歷歷在目，驚心動魄程度汽車貸款新北石門汽車貸款絕不亞於頂級國際大片。

  但這一次，那些曾經的地王，還會如此幸運嗎？時代周報記者經過調研和瞭解發現，近三年內，位列國內年度總價和單價地王的55幅地塊中，21幅地塊至今尚未開工，占比達38%。時光不會倒流，下一步，誰會來幫他們解套？

  算不攏的經濟賬

  "面粉"太貴帶來瞭定價矛盾。

  當光環散去，一些走向前臺的地王們開始陷入"降價即虧本、保價則滯銷"進退維谷境地。

  一個尷尬的樣本出自中華企業。2009年12月24日，杭州章傢壩地塊開拍，這是當地本土大鱷綠城志在必得的一塊地，時任綠城董事長宋衛平親自坐鎮競拍。不過，半路殺出的中華企業，最後以總價28.1億元從綠城嘴邊搶走瞭這塊地，1.82萬元/平方米的樓板價至今無人能出其右。在四年多後的2014年2月，打響杭州降價第一槍的本土房企德信地產也拿下章傢壩一幅地，樓板價僅1.24萬元/平米。

  曾經的地王，變成瞭騎虎難下的"燙手山芋"，案名為"中企 禦品灣"中華企業杭州地王至今仍未正式開售。

  "不開盤是暗著死，開盤是明著死。"杭州當地人士如此評價說，在杭州地產界，該盤被公認是虧損已成定局的項目，甚至可能是杭州樓市目前為止史上虧損最大的項目。在中華企業2013年年報中，也對杭州禦品灣計提瞭1.1億跌價準備。

  日前，一份統計報告中，2011-2013年這三年間，全國經營性用地年度單價和總價前十的55幅地塊(5幅地塊同時位列總價和單價TOP10)鮮有入市，僅9個項目在售。

  業內人士稱，包括中海、金地、保利等高價地得主在杭州都開始"品嘗苦果"，項目銷售排名大幅下滑，截至今年7月，中海已跌出杭州樓市銷售排名前30名，金地跌出前20名，這在以往的杭州市場十分少見。

  在蘇州， 2011年1月，中華企業以約3萬元/平米拿下瞭當地平江區機床電器廠、林機廠地塊。"這個樓板價放到今天的蘇州市場也是極高的，要知道地塊附近的蘇州平門府別墅項目今年6月份的均價也不過3.4萬元/平方米，"業內人士稱，這就是典型的地價房價算不過來賬的地王，中華企業蘇州地王至今遲遲沒有開工。

  它並非孤例。統計中，上述55幅地塊中，21幅地塊至今尚未開工，占比高達38%。在丁祖昱看來，在高周轉盛行的當下，38%地王項目未開工，是一個極高的比例瞭，"特別是單價地王低至50%的開工率，更說明地王好拿，項目難做。"

  據統計，上述三年間63%的總價地王已經開工，2011年、2012年和2013年的開工率分別為80%、70%、40%，單價地王開工率則相對較低，為50%，同期開工率分別為70%、70%和10%。

  這當中，還不乏為規避"2年必須開工"的土地政策懲處而被迫開工的項目。上海申電投資有限公司以20.5億元競得的黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊，樓板價28983元/平方米，曾是2012年上海總價及單價最高的"雙料地王"。在上海不少業內人士看來，如今該項目進展較慢，盡管已經開工但預計未來工期或大大放緩。

  頗受關註的還有北京崇文菜市場地塊，該地塊是合景泰富2011年以7.1億總價，4.37萬元/平方米樓板價競得的單價地王，目前也被外界指責開發進展緩慢。

  高溢價拿地或將"非死即傷"

  地王之間流行著一個"解套遊戲"。一個新地王的出世，背負起未來的銷售壓力，這才意味著一個老地王的解套。

  可是，這一次，幸運女神，還會眷顧這些曾經的地王嗎？

  以北京朝陽區孫河地王為例，2012年9月，龍湖以約為2.02萬元/平米的樓面價率先在孫河A地塊稱王，泰禾於2013年1月以樓面價約為2.94萬元/平方米拿下W地塊；首開股份於2013年2月以2.63萬/平方米的樓面價奪得F、G兩塊土地。

  2013年7月，中糧以實際樓面價接近5萬元/平米，刷新瞭北京土地出讓歷史上的單價紀錄，解救瞭之前進駐孫河板塊的其他地王。但今年7月29日，孫河組團BCDE地塊和整合信貸銀行信貸年息K地塊雙雙流拍，中糧繼任孫河區域王中王，讓人增添瞭一重擔憂。

  土地市場降溫的趨勢還在延續，且向北京、上海等一線城市蔓延。中國指數研究院日前發佈的數據顯示，7月，全國300個城市土地出讓金總額為1475億，環比減少15%，同比減少49%。

  "在房地產市場整體低迷的情況下，去年拿地較為激進的開發商面臨著較大的資金壓力，房企的戰略重點在於去庫存，所以預計8月份及三季度土地市場仍將持續降溫，" 業內稱。

  多位地產界人士直言，凡在2013下半年高溢價拿地的企業，將來都會"非死即傷"，其中民企可能因資金實力較弱，最先倒下。

  在眾多地王故事中，中冶南京地王分崩離析的結局也令人扼腕。拆遷艱難，體量巨大，開發周期過長，這讓中冶置業2010年9月獲得的256億南京下關濱江地王項目至今無實質性開發進展，最後，該地王僅留3號地自己開發，而1號地分割多塊轉手，2號地更是遭政府收回。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/16094357862.shtml


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    bcollee07 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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